ระวังกลโกงมิจฉาชีพในการขายที่ดินและที่อยู่อาศัย

เมื่อกล่าวถึงการโกงในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ หลายคนมักนึกถึงฝั่งผู้ซื้อที่ถูกหลอกขายบ้านหรือที่ดินเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ผู้ขายเองก็มีความเสี่ยงไม่แพ้กัน เนื่องจากที่ดินและที่อยู่อาศัยเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง จึงตกเป็นเป้าหมายของมิจฉาชีพในหลากหลายรูปแบบ

ในปัจจุบัน พบว่ามิจฉาชีพมีวิธีการหลอกลวงที่ซับซ้อนและแนบเนียนมากขึ้น โดยอาศัยความไว้ใจ ความไม่รู้ด้านกฎหมาย หรือความเร่งรีบของเจ้าของทรัพย์สิน บทความนี้รวบรวมรูปแบบการโกงที่พบได้บ่อย เพื่อเป็นข้อมูลให้ผู้ขายที่ดินและที่อยู่อาศัยสามารถป้องกันความเสี่ยงได้อย่างรอบคอบ

1. การหลอกโอนกรรมสิทธิ์หรือยักยอกเอกสารสิทธิ์

รูปแบบการโกงลักษณะนี้มักพบกับ ผู้สูงอายุหรือผู้ที่ไม่คุ้นเคยกับธุรกรรมด้านกฎหมาย มิจฉาชีพจะใช้วิธีเข้ามาตีสนิท สร้างความไว้วางใจ และอาศัยความเป็นคนใกล้ตัว เช่น ญาติ คนรู้จัก หรือผู้ดูแล

วิธีการที่พบได้บ่อย ได้แก่

• หลอกให้โอนกรรมสิทธิ์โดยอ้างเหตุจำเป็นต่าง ๆ

• หลอกยืมโฉนดที่ดินไปจำนอง แต่ไม่ผ่อนชำระ

• แอบนำโฉนดไปกู้เงินนอกระบบ

• หลอกให้ลงนามในหนังสือมอบอำนาจโดยเจ้าของไม่เข้าใจผลทางกฎหมาย

ในหลายกรณี เจ้าของทรัพย์สินจะทราบความเสียหายก็ต่อเมื่อมีปัญหาทางกฎหมายเกิดขึ้นแล้ว ซึ่งต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายจำนวนมากในการดำเนินคดี

2. การแอบอ้างเป็นเจ้าหน้าที่รัฐหรือผู้มีอำนาจ

ที่ดินจำนวนไม่น้อยในปัจจุบันยังไม่มีโฉนดที่ดิน แต่มีเอกสารแสดงสิทธิ์ เช่น น.ส.3 ก. หรือเอกสารการครอบครองอื่น ๆ ซึ่งสามารถใช้ประโยชน์และส่งต่อเป็นมรดกได้ แต่ ไม่สามารถซื้อขายได้อย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย

มิจฉาชีพจึงมักแอบอ้างว่าสามารถ

• ดำเนินการเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์ให้เป็นโฉนดที่ดิน

• เร่งรัดขั้นตอนกับหน่วยงานรัฐ

• ดำเนินการแทนเจ้าของโดยไม่ต้องเข้าราชการ

โดยจะเรียกเก็บค่าดำเนินการหรือค่าธรรมเนียมล่วงหน้า ซึ่งไม่มีอยู่จริงตามกระบวนการทางกฎหมาย

นอกจากนี้ ยังพบกรณีแอบอ้างเป็นเจ้าหน้าที่รังวัด เข้ามาดำเนินการวัดที่ดินโดยไม่มีการร้องขอจากเจ้าของ และเรียกเก็บเงินภายหลัง ซึ่งถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย

3. การหลอกลวงในคราบของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

การใช้บริการนายหน้าเป็นเรื่องปกติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากช่วยเพิ่มโอกาสในการขายและอำนวยความสะดวกด้านเอกสารและกระบวนการซื้อขาย โดยทั่วไป ค่านายหน้ามาตรฐานอยู่ที่ประมาณ 3% ของราคาขาย หรือเป็นไปตามข้อตกลงที่ระบุไว้ชัดเจน

อย่างไรก็ตาม มิจฉาชีพบางรายอาศัยบทบาทของนายหน้าเข้ามาหาผู้ขาย โดยมีพฤติกรรม เช่น

• เรียกเก็บค่านายหน้าเกินอัตราปกติ

• ให้บริการไม่ครบตามหน้าที่ แต่เรียกเก็บเงินเต็มจำนวน

• ร่วมมือกับผู้ซื้อที่เป็นมิจฉาชีพเพื่อสร้างสถานการณ์หลอกลวง

• ไม่ทำสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร

การว่าจ้างนายหน้าจึงควรตรวจสอบประวัติ ความน่าเชื่อถือ และมีสัญญาที่ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

สรุปข้อควรระวังสำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

การขายที่ดินหรือที่อยู่อาศัยเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงและเกี่ยวข้องกับกฎหมายโดยตรง ผู้ขายจึงควรเพิ่มความรอบคอบในทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการเก็บรักษาเอกสารสิทธิ์ การตรวจสอบตัวบุคคลที่เข้ามาเกี่ยวข้อง หรือการทำสัญญาอย่างเป็นทางการ

การมีข้อมูลที่ถูกต้องและไม่เร่งรีบตัดสินใจ จะช่วยลดความเสี่ยงจากกลโกงมิจฉาชีพ และทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างปลอดภัยและถูกต้องตามกฎหมาย